[2019년 12월 17일] 초강력 부동산 대책 나왔다

15억원이 넘는 주택을 담보로는 대출을 받지 못하게 하는 등 강력한 부동산 대책을 정부가 내놨습니다. 정확히 어떤 정책이고, 앞으로 어떤 영향을 미칠지 알아봤습니다.

 

정부가 어제 '주택시장 안정화 방안'을 발표했습니다. 부동산 시장을 순식간에 냉각시킬 수도 있을 만큼 강력한 대책입니다. 2005년의 8.31 대책을 다시 보는 것 같은 느낌을 줍니다.

 

- 왜 이런 강력한 대책이 나왔죠?

 

올해 상반기 부동산 시장은 안정적이었는데요. 하반기부터 집값이 다시 상승하기 시작했습니다. 특히 10월부터는 거래량도 작년의 81% 수준인 1만4000건까지 회복했습니다. 거래량은 시장이 얼마나 활성화돼있는지를 보여주는데요. 3월과 4월에는 거래량이 1년 전에 비해 70~80% 감소했을 정도로 침체되었던 것을 비교해보면 하반기엔 시장이 살아났다는 걸 아실 겁니다.

 

정부는 실수요자를 위한 주택은 공급이 부족하지 않다고 합니다. 입주예정 아파트 등도 많고 주택공급 선행지표인 서울시 인허가 물량도 5년 평균과 유사하기 때문입니다. 시장의 불안심리가 자극된 점이 크다고 정부는 분석하고 있습니다.

 

공급이 안정적이라면 수요가 더 높아서 가격이 상승한다고 봐야 할 텐데요. 정부는 서울의 전세가율이 62%로 높고, 전세자금대출을 통한 자금 조달이 수월해서 갭투자가 쉬운 게 시장이 불안한 원인이라고 파악하고 있습니다. 아울러 증여나 법인설립 등을 통해서 법의 규제를 회피할 수도 있다고 판단한 것이죠.

 

- 그럼 어떤 대책이 담겼나요?

 

먼저 담보대출규제를 강화했습니다. 특히 투기지역과 투기과열지구에선 가계, 개인사업자, 법인 등 어떤 차주라도 15억원이 넘는 아파트를 담보로는 대출을 받지 못하게 했습니다. 모든 대출주체가 대상이기 때문에 규제를 회피할 방법은 없고, 오로지 생활안정자금 대출 정도만 받을 수 있습니다. 9억원 이하 아파트에 대해선 담보대출비율을 40%, 9억원부터 15억원 사이의 아파트에 대해선 20%로 규제를 강화했습니다. 지금까지는 주택 가격에 상관없이 모두 40%까지 대출할 수 있게 해왔습니다.

 

두번째는 전세대출을 강화하는 겁니다. 현재 9억원을 넘기는 주택을 보유한 경우에는 전세대출을 받기 어렵게 제도가 설계돼있습니다. 하지만 사적보증(서울보증)을 통한 대출은 받을 수 있어서, 반쪽짜리 규제라는 말이 많았는데요. 이번에 서울보증을 통해서도 대출을 받지 못하도록 규제했습니다.

 

그리고 전세대출의 만기 시, 다주택자는 전세대출 만기를 연장하지 못하도록 제한했는데요. 앞으로는 전세대출을 받은 후에 시가 9억원을 초과하는 주택을 매입했거나, 혹은 2주택 이상을 보유한 경우라면 만기 때 전세대출이 회수됩니다.

 

가령, 본인은 서울 마포구에서 전세를 살고 있고, 보유 주택은 서대문구에 있는 경우를 생각할 수 있겠죠. 이 경우, 본인 전세대출 만기 시 연장이 안 되고 회수가 된다는 것입니다. 그러니 전세대출이 없는 것과 마찬가지죠.

 

세번째로는 종부세의 세율을 높였고, 심지어 1주택자의 종부세 부담도 소폭 높였습니다. 다만, 고령 1주택자의 경우엔 종부세 세액공제율을 높여서 세금 부담을 낮춰줬습니다. 다주택자의 경우에는 세금 상한선이 200%에서 300%로 높아져서 상당한 부담이 되도록 조정했습니다.

 

또 1주택자의 양도소득세 혜택 적용 기준을 강화하고, 양도세 중과 시 분양권도 포함되도록 바꿨으며, 2년 미만 보유 주택의 양도소득세율을 인상했습니다. 큰 변화는 아니고요.

 

- 사람들이 집을 팔도록 유인할 수단도 있나요? 그래야 공급이 늘어 집값이 안정화 될텐데요

 

10년 이상 장기보유할 경우에는 내년 6월까지는 조정대상지역이어도 장기보유특별공제를 적용하고 양도세를 중과하지 않을 예정입니다. 예를 들어 10년 전에 10억원에 산 아파트가 지금 20억원이라고 하면, 그 아파트를 내년 상반기까지 팔면 내년 하반기 이후에 파는 것과 비교할 때 양도세가 약 3억5000만원 줄어드는 효과가 있습니다. 세금 부담을 느낀 다주택자가 매물을 내놓을 만한 환경을 만든다는 것이죠.

 

- 부동산 시장 분위기는 어떤가요? 앞으로는 어떻게 될까요?

 

부동산 시장은 일견 충격에 휩싸인 모습인데요. 사실 전세대출을 유동화하고 이를 레버리지 삼아 갭투자를 하던 행위는 제한을 받을 만한 행위였습니다. 그 규모가 너무 커져 시장불안까지 이어지니까 이렇게 강력한 대책이 나온 것으로 판단됩니다.

 

아마 시장은 당분간 조정을 받거나 작년 말처럼 하락할 수도 있을 것으로 보입니다. 이번 대책으로 투자수요가 상당부분 줄어들 것으로 사료되기 때문입니다.

 

- 출처: '리멤버 나우' 채상욱의 부동산 나우