[2019년 11월 15일] 규제 풀린 경기도 부동산, 다음은?

정부가 부산시와 경기 고양시·남양주시의 일부 구역을 청약조정지역에서 해제했습니다. 이들 지역의 부동산은 분양 시장을 중심으로 요동치고 있는데요. 이번 규제 해제가 부동산 시장에 미칠 영향을 알아봤습니다.

 

정부가 지난주 부산시의 수영구/해운대구/동래구 3개 구를 청약조정지역에서 해제하였습니다. 경기도 고양시와 남양주시 역시 해제하였습니다. 고양·남양주시의 경우에는 여전히 일부 택지개발지구는 청약조정지역으로 남았지만, 대부분 지역은 해제됐습니다. 이후 이들 지역은 투자자들로부터 관심을 받고 있는데요. 어떤 점이 달라지는지를 볼 필요가 있습니다.

 

청약조정지역이 되면 생기는 규제들

 

청약조정지역은 2016년 11월 등장했습니다. 분양권의 전매를 불가능하게 하는 게 정책의 골자였습니다. 여기에 여러 가지 규제가 더해졌습니다. 먼저, 주택담보대출 비율이 일반지역은 LTV 70%인데, 청약조정지역은 60%의 비율을 적용 받습니다. 물론 서울시로 대표되는 투기과열/투기지역의 경우 LTV 40%를 적용받는 것에 비하면 규제의 강도는 약하지만, 무시할 순 없습니다.

 

청약조정지역은 주택의 양도세에도 영향을 미치는데요. 조정지역 내 다주택자(1주택자는 상관없습니다)가 보유주택을 처분할 때는 양도세의 장기보유공제를 받지 못합니다. 장기보유공제란 주택을 오래 소유하면 챙길 수 있는 감세 혜택인데요. 다주택자라 하더라도 일반지역에서는 15년을 보유하면 30% 공제를 받고, 1주택자의 경우에는 10년을 거주하면 80% 공제를 받습니다. 그런데 청약조정지역에서는 이런 장기보유공제를 아예 받지 못합니다.

 

추가적으로 다주택자가 조정지역 내 부동산을 매도할 때는 양도세 중과대상이 됩니다. 보통은 6~42%의 양도세율을 적용 받지만, 조정지역 내 2주택자는 10%p를 가산, 3주택자 이상의 경우는 20%p를 가산해 양도세를 내야 합니다.

 

9.13 정책 이후에는 조정지역 내 주택을 매수하고 임대사업자 등록을 하더라도 종합부동산세를 합산과세합니다. 원래 9.13 전에는 조정지역의 주택이라 하더라도 일정기준을 충족하면 종부세 비합산 적용을 받아서 해당 주택은 종부세를 내지 않을 수 있었지만, 9.13 이후부터는 이런 종부세 회피가 불가능해진 것이죠.

 

이렇게 강화된 규제들로 인해 조정지역의 투자매력은 자연히 떨어졌습니다.

 

- 그럼 조정지역 해제는 어떤 영향을 줄까요?

 

청약조정지역에서 해제되면 이 4가지 규제가 일제히 사라집니다. 분양권 전매도 가능해지고, LTV는 70%가 되고, 양도세율은 일반세율에다가 장기보유공제도 살아나고, 마지막으로 장기일반주택으로 임대사업등록 시 종부세 비과세 혜택도 챙길 수 있게 됩니다. 청약조정지역에서 해제된 곳은 인기가 높아질 수밖에 없습니다. 그래서 이번 규제 해제는 서울로 쏠린 투자수요를 분산하는 효과를 낳을 듯 합니다.

부산시의 경우에는 동래구·해운대구·수영구의 3개 구가 이번에 지정해제가 됐는데요.

그래서 신규분양이 많던 이들 지역의 분양 시장은 순식간에 달아올랐습니다. 고양시는 부산처럼 규제가 완전히 해제되진 않았습니다. 고양시의 삼송, 원흥, 지축, 향동 공동주택지구와 덕은, 킨텍스1단계, 고양관광문화단지는 여전히 조정지역이기 때문인데요. 신규 분양은 주로 이들 지구에서 일어나고 있습니다. 남양주시 역시 다산·별내 등 신도시지역의 경우는 조정지역이어서 거래가 되지 않습니다. 그래서 이번 규제 해제의 혜택은 부산 동래·해운대·수영구에 주로 돌아가고 있는 듯 합니다. 부산 부동산에 관한 뉴스는 요즘 하루가 멀다 하고 올라고오 있고요.

 

물론 구축 아파트가 몰린 고양시와 남양주시도 혜택을 받을 것으로 보입니다. 이들 지역은 양도세·종부세·대출규제로부터 벗어나게 됐고, 이는 주택시장 매수세에 긍정적 영향을 미칠 것이기 때문이죠.

 

이제 경기도의 청약조정지역은 과천시, 성남시, 하남시, 광명시, 동탄2, 구리시, 안양시 동안구, 수원 광교지구, 용인 수지·기흥 지역이 남아 있습니다. 이들 지역 부동산 시장은 거래가 활발할 수가 없는 구조인데, 아마도 부산시처럼 시장 침제가 지속된다면 조정지역에서 해제 되는일이 발생할 수도 있을 듯합니다.

 

부동산의 매수매도는 인생에서 가장 중요한 일 중 하나이고, 그래서 이런 규제의 내용이나 지역에 해당하는지를 잘 살펴서 투자에 나서시기를 바랍니다.

- 출처: '리멤버 나우' 채상욱의 부동산 나우