[2019년 11월 14일] 주택연금, 안 하면 손해

주택연금 가입 요건이 대폭 완화됐습니다. 주택금융공사가 대부분의 위험부담을 짊어지는 상품이어서 대상이 되는 분들은 가입하시는게 좋습니다. 왜 그런지, 정부는 왜 이런 정책을 내놨는지 이유를 알려드립니다.

 

주택연금은 소유(거주)하고 있는 집을 담보로 맡기고 매월 생활비를 받아 쓰는 대출상품입니다. 역모기지론이라고도 하는데 정부기관인 주택금융공사가 그 돈을 빌려줍니다. 집 한 채가 재산의 거의 전부인 노인은 그 집을 팔면 거주할 곳이 없고, 그 집을 안 팔면 생활비가 없는 딜레마가 생기는데 그 고민을 해결해주는 상품입니다. 일단 돈을 빌려주고(그 돈을 생활비로 쓰고) 나중에 사망하고 나면 그 집을 팔아서 빌려준 돈을 회수하겠다는 겁니다.

 

종전에는 9억원 이하의 집을 1채만 가진 사람, 그 중에서도 부부 중 나이가 많은 쪽이 60세가 넘어야 그 상품을 이용할 수 있었는데 점점 더 그 기준을 낮추고 있습니다. 55세만 되어도 가능하고 다주택자도 가능하며 9억원이 넘는 집도 가능하게 됐습니다. 이렇게 조건을 완하하는 이유는 고령층들의 현금 유동성이 풀려야 경기 진작에도 도움이 되고 고령 빈곤층을 줄이는 데도 도움이 되기 때문입니다.

 

1. 집값이 오르면 차액은 국가가 가져가는건가요?

 

주택연금과 관련해서 가장 자주 나오는 질문입니다만, 집값이 오르든 내리든 대출 받은 소비자에게는 늘 유리합니다. 주택연금을 받던 노인이 사망하면 그 상속인(자녀들)이 1) 노인이 빌려 쓴 돈을 갚고 그 추택을 상속받든, 2)아니면 그 주택에 대한 상속권을 포기하든 둘 중 하나를 선택할 수 있습니다. 집값이 오르면 1)번을 선택하겠죠.

 

2. 9억원짜리 집을 담보로 맡기고 매월 연금을 받다가 2년만에 사망하면 어떻게 되나요?

 

2)번의 옵션을 선택할 수도 있긴 합니다만 그럴 까닭은 없겠죠. 1)번의 옵션을 선택해서 2년동안 빌려쓴 돈만 갚고 다시 그 집을 가져와서 자녀들이 상속받으면 됩니다.

 

3. 그러면 대출받은 소비자는 아무것도 불리한 게 없는, 늘 유리하기만 한 상품인가요?

 

그렇습니다. 심지어는 주택 가격이 하락해도 그 리스크는 주택금융공사가 떠안고 매월 주는 연금액을 줄이지는 않습니다. 시중 이자율이 올라가더라도 역시 연금액은 변화가 없습니다.

 

다만 그렇다보니 주택금융공사도 이런 저런 손실 가능성을 감안해서 빌려주는 돈을 최소한으로 합니다. 그럼에도 이론적으로는 주택금융공사가 손해를 볼 가능성이 있습니다.

 

대출받은 소비자가 손해보는 경우는 딱 한 경우뿐입니다. 이 상품은 가입할 때 보증료 명목으로 집값의 1.5% 정도를 납부하게 되는데 이건 중간에 주택연금 수급을 취소하더라도 돌려받지 못합니다. 그 경우는 그 금액만큼 손해를 봅니다(6억원짜리 집이라면 900만원이니 적은 돈은 아닙니다)

 

4. 거주하는 집이 아니라도 되나요?

 

종전에는 그게 불가능했지만 앞으로는 집을 비우더라도 가능합니다. 비운 집은 정부기관이 집주인 대신 세입자를 받아서 월세의 경우는 월세를, 전세의 경우는 받은 전세금에 대한 이자를 가입자에게 지급합니다.

 

5. 이 상품의 단점은 뭔가요?

 

가입자가 손해 볼 일은 없는 이 상품의 단점은 자녀들이 싫어할 수 있다는 겁니다. 그 집을 온전하게 상속받기를 원하는 자녀들이 반대를 하거나 노인 부부 가운데 한 쪽이 먼저 사망하면 그 집의 소유권 일부가 자녀들에게 상속됩니다. 이 때 남은 노인이 그 집을 맡기고 주택연금을 받는 걸 자녀들이 반대하면 남은 노인은 주택연금 가입이 불가합니다.

 

그래서 앞으로는 처음에 가입할 때 소유권을 주택금융공사에 넘기고 노인 부부는 연금 수급권만 받는 것도 가능하도록 제도를 바꿀 계획입니다. 그러면 자녀들이 반대해도 연금 수급이 가능합니다.

 

6. 다가구 주택의 경우는 거주하지 않는 다른 층에 세입자를 받을 수 있는데 그래도 되나요?

 

다가구주택을 주택금융공사에 맡기고 주택연금을 받으면서 추가로 세입자를 받을 수 있습니다. (아파트도 남는 방이 있으면 월세나 전세를 받을 수 있죠)

 

그러나 주택금융공사는 세입자가 있는 상태에서는 주택연금 계약을 체결하지 않고 계약 체결 후에도 보증금을 받는 세입자는 받지 않도록 규제하고 있습니다. 왜냐하면 주택금융공사보다 거기에 사는 세입자의 보증금을 3600만원까지는 먼저 내줘야 하는 소액임차보증금 보호제도가 있어서 자칫하면 주택금융공사가 손해를 볼 수 있기 때문입니다.

 

(그러나 현실에서는 월세 세입자를 받더라도 사후 점검은 불가능합니다. 주택연금을 받으면서 남는 방이나 남는층에 월세 세입자를 받으면 노후 소득을 극대화할 수는 있습니다. 다만 주택금융공사의 피해가 없도록 보증금 없이 몇 개월치 선월세를 받는 방식을 선택하시면 좋습니다.)

 

- 출처: '리벰버 나우' 이진우의 익스플레인 나우